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アパート維持計画と鉄骨設備の関係

アパートの維持計画と鉄骨設備の関係
アパート運営のオーナー様にとって、家賃収入(収益)と建物設備の維持費(出費)のバランスは重要な問題です。

設備の維持(メンテナンス)を怠ると建物の老朽化が進みます。それが入居者様の安全を確保できないレベルにまで達して、損害賠償責任に至ったニュースもありました。

建物の健全維持と、時代に合わせた設備の仕様変更をしながら、入居者様を確保して安定した収益で運営していく・・。オーナー様は建物のプロデューサー!当社がお役に立てれば幸いです。

修繕改革と鉄骨設備

この工事の相場費用について:
鉄骨の腐食ダメージの具合や工事条件がまちまちであるため、工事費用も現場ごとに異なります(現場調査が必要です)。お見積依頼等お気軽にお問合せください。

設備メンテナンスなくして安定した収入はない

建物のインフラ設備の経年劣化を注視して管理することが、安定した収入につながることはオーナー様が一番ご存知です。

下記の記事をご紹介します。所有アパートを維持する上でのリスクと投資リターンがわかりやすく解説されています。

【参考】けちけちオーナーさんの悲劇。維持管理と修繕計画 (AllAbout ガイド様記事)
https://allabout.co.jp/gm/gc/390816/

当社は、建物の外装(鉄骨設備を中心とした防水、外壁保護)に関するプロとして社会貢献を行うことを目的とした鉄工所です。今回はアパートの付随する鉄骨設備の管理コストパフォーマンスについてご説明いたします。

建物維持年数から逆算して考える鉄骨設備補強

アパート建物の外観写真

「鉄骨が錆びて穴も空き始めたのでアドバイスしてほしい」とオーナー様からご相談をいただき、現場調査に伺った都内のアパート。

オーナー様は「あと10年~15年くらいは使っていきたい」と仰せでした。

建物の維持年数から逆算して「補強の優先順位」をご説明します。もちろん、最優先されるものは「人的被害の回避」です。

人的被害のリスクを最低限カバーして、以降の劣化の進行経過を注視しながら今後のメンテナンスを逐次行う方針にしました。

「人的被害の回避」を優先して、設備維持を計画する

アパート廊下の錆び腐食

アパートの鉄骨廊下をオーナー様と一緒に下から見上げて確認します。

矢印がついている場所にヒビや穴が空いているのがわかりますね。この鉄部はデッキプレートと呼ばれ、廊下のモルタルの受け皿となっている部分です。

デッキプレートの劣化が進行すると床強度に問題が発生して入居者様のケガに繋がります。

鉄骨廊下への鋼板補強

残りのアパート維持年数(収入・支出計画)から算定して、コスパ重視の部分的な補修工事を開始します。

さきほどのデッキプレートの特に錆び腐食の強いところに補強の鋼板を溶接して補強を行います。

デッキプレートへの鋼板溶接補強

上記も同じく、デッキプレートへの鋼板溶接です。このように「人的被害」に直結しそうな箇所を優先して部分的に補強していきます。

梁鉄骨の錆び穴

こちらは、廊下の「胴差し鉄骨」と呼ばれる、廊下の強度を担う重要な鉄骨です。ここに大きな腐食が見つかりました。雨どいに隠れて気付きにくい場所。

なぜここに集中的に腐食したのか?それは、廊下の床面(モルタル)から浸水してくる雨水が停滞する「湿気のたまり場」になっているからです。

錆び腐食補強のための鋼板溶接

ボロボロであったところに、新たな補強鋼板を溶接して、鉄骨強度を復旧します。これで入居者様が安心して使用できます。

廊下部の鉄部がボロボロ

廊下のモルタルと端部の接触部が欠けていますね。鉄骨の強度ダウンに直結する、優先して補修すべきポイントです。

補強鋼板によって強度維持する工事

専用の補強鋼板を加工して、現地の鉄骨設備に合わせて溶接補強しています。人的被害への危機を大きく回避します。これらの鋼板補強工事と以降の定期敵なメンテナンスをすれば、かなりの延命効果が期待できます。

収益アップの秘策と、
鉄骨補強効果アップのためのタキステップ工事

モルタル廊下への浸水

アパート修繕で補強された廊下の鉄骨。しかし、この鉄骨にまた雨水が入ってしまっては意味がありません。写真にあるように、廊下(モルタル劣化面)から雨水がどんどん浸水してきます。

浸水した雨水が補強鉄骨に達すれば、また錆びを呼びこんでしまいます。そのため、タキストロンを使って廊下への浸水ルートをブロックすると効果的です。

タキストロンとは複層ビニール構造の長尺シートです。雨水ブロックのほかに外観のグレードアップにも大きく貢献します。つまり「建物の強度維持」と「入居率アップ(空室対策)」に直結します。費用対効果の高い工事といえます。

タキストロン施工中

タキストロンの施工風景。既存廊下の下地調整を行ってからシートを敷設。端部にコーキングシールをして雨水の浸入ルートをブロックします。これで鉄骨の腐食原因の大きな要素をおさえます。

廊下へのタキストロン施工

タキストロンの施工完了。前述の工事前の写真と比較してみてください。大きく外観が変わっています。

外階段の踊り場

こちらは鉄骨階段の踊り場部分(廊下と階段をつなぎ目)。同様にモルタル床面の劣化によって発生したヒビや鉄骨のすき間から、雨水がどんどん浸入してサビ腐食を温床となります。結果、鉄骨強度がダウンして鉄骨設備の寿命は大幅に短縮します。

踊り場から階段にかけてタキステップとタキストロン

踊り場にはタキストロン、そして階段の段板にもタキステップを施工して雨水侵入をブロックします。鉄骨強度が保たれ、意匠性もグレードアップ。これで鉄骨腐食スピードを抑えることに成功します。まだまだ魅力的なアパートとして活躍してくれます。

適切な支出は投資(リターン)です。

修繕された鉄骨設備

「いまボロボロなところが直ればいい」という発想は、数年先の収益には意味があるかもしれませんが、10年後の収益計画としてはどうでしょうか・・。

10年経っても入居者様が絶えないよう、安定した収益を見込んだ適切な支出は「投資(リターン)」です。私たちは補修工事を30年以上行っているプロです。安心してお問合せください。