アパートなどの外階段や共用廊下の補修工事について多くご相談をいただきます。そして、たいていのケースで「丸ごと交換することなく低コストでの延命補修プラン」をご提案します。が可能です。共用廊下の補修で最優先すべきは人的被害の回避です。改修工事にはコスパの視点が大切です。
どの辺りが改修工事のボーダーラインになるのか、SUUMOジャーナル様にインタビューをいいただきましので下記ページを参考になさってください。
SUUMOジャーナル記事：アパート外廊下の床が抜けて大怪我！ キケンな状態の見分け方は？
しかし、正直に申し上げますと補修工事は鉄骨の寿命を延長するに留まり、「完全復旧ではなく老朽化の速度を遅らせる」「人的被害を防ぐために出来ることを優先する」という内容になります。
丸ごと新しい鉄骨に交換するのを100%の効果とするなら、補修工事で100％に達することはありません、その差がコストであり工事内容になります。この点にご理解をいただけたアパートオーナー様には確実にご満足いただける自信がございます。
共用廊下の床面のSOS
こちらが今回調査をさせていただいたアパート建物の共用廊下です。床面モルタルが経年劣化をしています。これが原因で共用廊下の鉄骨に直接雨水が入り込みます。そして腐食ダメージが発生して入居者樣の安全な利用に黄色信号が灯ります。
「ダメ」な鉄骨パーツを見つける
共用廊下は床面だけではなく、廊下手すりの一部も腐食によってボロボロになっています。鉄パイプの内側のサビが原因でパイプそのものが膨らんでしまったり、大きな穴が空いてしまったりと症状は様々です。いずれも鉄骨強度ダウンの象徴であり安全性に問題が発生します。
でもボロボロなのは「一部」なんです。他はまだ使えるんです。
そこで「ダメな鉄骨パーツ」にだけに絞って修理していきます。
「ダメになった鉄骨パーツ」だけを撤去します。赤い矢印のところにあった鉄骨だけを撤去して、新しい鉄骨を溶接することで鉄骨強度を回復します。
劣化した鉄骨だけを取り替えました（赤茶色の鉄骨が新しい鉄骨、茶色い鉄骨は既存の鉄骨）。このような部分的な溶接補強ができるのは鉄骨設備のメリットです。
溶接不足の箇所に溶接を加える
何軒も鉄骨補修工事を請け負っていると、手すりの溶接が甘い、あるいは手抜きなのかミスなのか、接合部の溶接不足をたまに発見することがあります（塗装されているとわかりづらい）。
接合箇所の溶接不足はサビ腐食の発生源となります。この建物では約20箇所、溶接不足の場所を見つけました。
溶接不足の部分には「増し溶接」を行います。不足部分に溶接を加える作業です。強度がアップして、サビ対策にもなります。
工費はさほどかかりませんが、鉄骨の寿命を延ばす大事な作業です。
手すりの溶接補修や、腐食箇所の交換が終ったら共用廊下の鉄骨全体を雨水から守る長尺シート「タキストロン」を施工して延命工事完了です。
共用廊下の補修はコスパの視点を忘れない
ひと口に「共用廊下を補修する」といっても補修方法は様々です。「どこまで直すか？いつまで使うか？」という補修方針によって工事範囲が変わってきます。
丸ごと交換する工事であれば、老朽化の問題（外観の問題・鉄骨強度の問題）は全て解決するかもしれませんが高額な工事費用がかかります。さらに、生活している入居者様のご理解を得るのは困難です。だからこそ「既存の鉄骨を使いつつ」「アパート入居者様の人的被害（転落などの怪我）の回避」を目指した延命補修工事が合理的な選択肢になります。
人的被害を防ぐことや、鉄骨設備の延命をすることを優先して、工事内容（費用）の取捨選択をする際、コストを削減するということは、イコール、何かを犠牲にしています。そのことは正直に申し上げます。
例えば、耐水工事で発生するかもしれない「水たまり」の解消の必要性です。１から10まで改善することが正解だと当社は考えていません。下記のページをご参照ください。
改修工事のコスパをご理解いただければ、ご満足いただける自信がございます。また、現場調査をして「まだ補修の必要はありません」と、工事の見送りをご提案することもございます。まずはご相談をお待ちしております。